Nozari ietekmē ne tikai normatīvais regulējums, bet arī pieprasījums. Tirgus vajadzības palīdz sajust gan esošie, gan potenciālie nomnieki, tāpēc attīstības temps un risinājumi tiek pielāgoti pieprasījumam.
To intervijā Dienas Bizness speciālizdevumam Nekustamais īpašums stāsta nekustamo īpašumu Realto uzņēmumu grupas izpilddirektore Agnese Rutka. Viņa atzīst, ka būvniecības procesu būtiski atvieglotu ciešāka iestāžu savstarpējā sadarbība, ko apliecina gadījumi, kad iestāžu viedokļi par vienu ieceri atšķiras vai to izvirzītās prasības ir savstarpēji grūti savienojamas.
Rīgā ir ne mazums pamestu vēsturisko ēku un kvartālu ar šķietami lielu attīstības potenciālu, bet arī sarežģītu juridisko un tehnisko mantojumu. Vai šobrīd redzat pietiekami labvēlīgu vidi šādu objektu attīstīšanai, vai arī regulējums un saskaņošanas process joprojām būtiski kavē investīcijas?
Iespējas vēsturisko ēku attīstībai redzam un turpinām tajās ieguldīt, taču katru projektu vērtējam individuāli. Labvēlīga vide veidojas tad, ja pieprasījums un finansējums ļauj īstenot ekonomiski pamatotu ieceri, bet saskaņošanas process ir skaidrs un prognozējams. Nenoteiktība jebkurā no šiem jautājumiem var likt attīstības tempu samazināt vai projektu atlikt. Katram mūsu biznesa centram un kvartālam ir sava vēsture, arhitektūra un īpaša atmosfēra. Attīstot šos īpašumus, cenšamies saglabāt vietas identitāti un vienlaikus pielāgot ēkas mūsdienu uzņēmējdarbības vajadzībām. Attīstības vidi nosaka ne tikai regulējums un saskaņošanas process, bet arī pieprasījums pēc telpām, nomnieku maksātspēja, būvniecības izmaksas un finansējuma nosacījumi. Vēsturiskai ēkai var būt ievērojams potenciāls, taču iecerei jābūt arī ekonomiski dzīvotspējīgai. Mūsu gadījumā attīstība ir cieši saistīta ar uzņēmējdarbības vidi, piemēram, mūsu nomnieku izaugsme rada vajadzību pēc jaunām vai plašākām telpām un dod pamatu nākamajiem ieguldījumiem. Vienlaikus jāņem vērā ēku faktiskais stāvoklis, pārbūves iespējas, infrastruktūra un atļautā izmantošana. Jau ieceres sākumā ir svarīgi saprast, kādu funkciju ēkā varēs īstenot un kādi saskaņojumi būs nepieciešami. Ja prasības kļūst zināmas tikai projekta gaitā vai iestāžu viedokļi atšķiras, var nākties mainīt risinājumus, kas pagarina īstenošanas laiku un palielina izmaksas. Tāpēc saskaņošanas procesa nenoteiktība joprojām ir būtisks ieguldījumus kavējošs faktors. Attīstību atvieglotu skaidras prasības jau ieceres sākumā, savstarpēji saskaņota iestāžu pieeja un prognozējami lēmumu termiņi. Kultuŗvēsturiskā mantojuma saglabāšanas prasībām ir būtiska nozīme, taču to piemērošanā jāspēj izvērtēt konkrētās ēkas situāciju un rast samērīgus risinājumus tās jaunajai funkcijai.
Vēsturisko un industriālo ēku atjaunošana bieži izmaksā dārgāk un ir sarežģītāka nekā jaunas ēkas būvniecība. Kas šobrīd ir galvenais iemesls, kāpēc tomēr ir vērts šādus objektus saglabāt un atjaunot?
Vēsturisko ēku atjaunošanu nevar pamatot tikai ar finanšu aprēķiniem — mūs saista arī pati vieta, tās vēsture un iespēja dot tai jaunu dzīvi. Jaunas ēkas būvniecību daudzos gadījumos ir vienkāršāk plānot, taču vēsturiskās ēkās ir īpašs raksturs un atmosfēra, ko veido arhitektūra, materiāli un dažādu laikmetu atstātās pēdas. Ir svarīgi šo vērtību saglabāt un turpināt vietas stāstu. Augstie griesti, plašie logi un industriālo telpu mērogs paver iespējas dažādiem izmantošanas veidiem. Ar pārdomātiem risinājumiem šīs ēkas var pielāgot ražošanai, birojiem, tirdzniecībai, radošajam darbam vai pasākumiem, saglabājot to savdabību. Redzam, ka arī daudzi nomnieki šo vidi izvēlas apzināti — viņiem svarīga ir gan telpu funkcionalitāte, gan vietas identitāte. Ir svarīgi ēkai atrast dzīvotspējīgu funkciju. Labs piemērs ir Brūzis Manufaktūra, kur vienuviet darbojas alus darītava, kafejnīca un pasākumu telpa. Tā rekonstrukcijas projekts saņēma Latvijas Arhitektūras gada balvu 2022. Brūzis nu ir kļuvis par satikšanās vietu un dod pienesumu visam Manufaktūra kvartālam. Arī no ieguldījumu viedokļa esošai ēkai ir savas priekšrocības. Tā var nodrošināt nomas ieņēmumus jau pirms pilnīgas atjaunošanas, un attīstību iespējams īstenot pa kārtām, turpinot iznomāt pārējās telpas. Tas ļauj sadalīt ieguldījumus laikā, pielāgot darbu apjomu pieprasījumam un daļu ieņēmumu novirzīt nākamajiem attīstības posmiem. Tādējādi sākotnēji nepieciešamais kapitāls var būt mazāks nekā pilnīgi jaunā būvniecības projektā, kur būtiski ieguldījumi jāveic vēl pirms ēka sāk ģenerēt ienākumus. Atjaunojot vēsturiskās ēkas un pielāgojot tās jaunām funkcijām, īstenojam arī vidi saudzējošas būvniecības un arhitektūras principus. Saglabājot esošās, tehniski izmantojamās konstrukcijas un arhitektūras elementus, pagarinām ēku kalpošanas laiku un izmantojam tajās jau ieguldītos materiālus un resursus. Šāda pieeja palīdz samazināt nojaukšanas atkritumu apjomu un nepieciešamību pēc jauniem būvmateriāliem, tādējādi mazinot ar to ražošanu un transportēšanu saistīto ietekmi uz vidi. Vienlaikus katrs objekts jāvērtē atsevišķi: pēc tehniskā stāvokļa, pielāgošanas iespējām, ekspluatācijas izmaksām un pieprasījuma. Mērķis ir saglabāt vērtīgo un panākt, lai ēka būtu droša, ērta lietošanai un ekonomiski pamatota ilgtermiņā.
Kādi vēsturisko un industriālo ēku segmenti, jūsuprāt, Latvijā šobrīd ir nenovērtēti? Vai redzat konkrētus rajonus, ēku tipus vai objektus, kuri tuvākajos gados varētu piedzīvot būtisku transformāciju?
Manuprāt, joprojām nepietiekami novērtēts ir esošo industriālo ēku potenciāls iegūt jaunas funkcijas, saglabājot to arhitektūras raksturu. Šīs teritorijas var kļūt par kvartāliem, kuros līdzās pastāv vairākas funkcijas. Šādās ēkās var veidot darbnīcas, nelielas ražotnes, birojus, tirdzniecības un izstāžu telpas, kā arī sporta un pasākumu vietas. Īpaši interesantas ir telpas, kur vienam uzņēmumam iespējams apvienot biroju, preču ekspozīciju un noliktavu. Rīgā šādas iespējas saredzam Sarkandaugavā, Čiekurkalnā, Juglā un Purvciemā, kur darbojamies arī paši. Transformācijas iespējas nosaka konkrētās vietas pieejamība, infrastruktūra, pieļaujamā izmantošana un pieprasījums. Viens no lielākajiem kvartāliem mūsu īpašumu portfelī ir Provodņiks, Sarkandaugavā — aptuveni 55 000 m² plašs bijušās rūpnīcas komplekss. Tā vēsture saistīta ar 1888. gadā dibināto gumijas izstrādājumu rūpnīcu Provodņiks, kas pirms Pirmā pasaules kara kļuva par vienu no lielākajām gumijas fabrikām pasaulē. Vēlāk šajā teritorijā darbojās Rīgas elektromašīnbūves rūpnīca. Mēs Provodņiku saucam par kvartālu ar vislielāko attīstības potenciālu. Šai vietai ir īpaša pievilcība — industriālās arhitektūras mērogs, vēstures klātbūtne un atrašanās Daugavas tuvumā. Šobrīd kvartālu iecienījuši dažādu radošo profesiju pārstāvji. Nākotnē šeit saredzam iespēju veidot kvalitatīvu dzīves vidi, attīstot dzīvojamo funkciju un saglabājot kvartāla industriālo identitāti. Tā ir ilgtermiņa iecere, kas prasa rūpīgu sagatavošanos un pakāpenisku īstenošanu.
Vai vēsturisku ēku atjaunošana Latvijā jau ir kļuvusi par pietiekami pievilcīgu investīciju modeli, vai arī tā joprojām vairāk ir entuziastu un ilgtermiņa investoru spēle? Kas būtu jāmaina, lai šādu projektu Latvijā kļūtu vairāk?
Vēsturiskas ēkas atjaunošana var būt ekonomiski pievilcīgs investīciju modelis, ja iegādes cena, atjaunošanas izmaksas un nākotnes ieņēmumi ir savstarpēji samērīgi. Tā prasa ilgtermiņa skatījumu un spēju strādāt ar konkrētās ēkas sarežģītību. Interese par arhitektūru palīdz ieraudzīt iespējas, savukārt projektu īstenot ļauj pamatots biznesa plāns. Realto 20 gadu pieredzē būtiska priekšrocība ir iespēja attīstīt īpašumu pa posmiem. Esošie nomnieki nodrošina naudas plūsmu, bet atjaunotās telpas ļauj pakāpeniski uzlabot piedāvājumu. Vienlaikus jāatrod līdzsvars starp ieguldījuma apjomu un nomas maksu, ko konkrētās vietas uzņēmumi spēj maksāt. Ne katram nomniekam ir vajadzīga visaugstākās klases apdare, tāpēc daudzveidīgs piedāvājums ir mūsu priekšrocība. Lai šādu projektu būtu vairāk, nepieciešama prognozējama saskaņošana, skaidras īpašuma un zemes izmantošanas attiecības, kā arī finansējums, kas atbilst pakāpeniskas attīstības specifikai.
Kā jūsu darbības virzienu — vēsturisku industriālo ēku un kvartālu atjaunošanu — ietekmē dalītā īpašuma problēma?
Daļa mūsu īpašumu atrodas dalītā īpašuma situācijā, un tas var būtiski ietekmēt attīstības iespējas. Galvenais jautājums ir par nosacījumiem, ar kādiem ēku varēsim izmantot un attīstīt visā ieguldījuma atmaksāšanās laikā. Zemes lietošanas maksa ir viena aprēķina daļa; tikpat svarīga ir iespēja īstenot pārbūvi, sakārtot infrastruktūru un pielāgot ēku jaunai funkcijai. Ja konkrētai iecerei nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana un vienošanās nav panākta, attīstītājam un bankai rodas papildu nenoteiktība. Projekts var būt ekonomiski pamatots, tomēr tā īstenošana ieilgst vai tiek atlikta. Rezultātā ēku turpina uzturēt, bet tās attīstības potenciāls paliek neizmantots. Manuprāt, risinājumam jānodrošina taisnīgs līdzsvars: zemes īpašniekam — samērīga atlīdzība un viņa tiesību aizsardzība, ēkas īpašniekam — skaidri un ilgtermiņā prognozējami attīstības nosacījumi. Būtu jāvērtē arī vienkāršāka saskaņošanas kārtība noteiktiem ēkas uzturēšanas un atjaunošanas darbiem, kas būtiski neskar zemes īpašnieka intereses. Kopējam regulējumam vajadzētu veicināt vienošanos un ieguldījumus.
Kādi ir Realto nākotnes plāni, kur saredzat nākamo izaugsmes segmentu?
Tuvākā prioritāte ir turpināt Realto esošo kvartālu attīstību. Vairākos biznesa centros un kvartālos šobrīd norit mazāki vai lielāki attīstības darbi. Manufaktūra kvartālā pašlaik īstenojam aptuveni 4000 m² rekonstrukcijas posmu, kas ietver fasāžu un iekštelpu atjaunošanu, kā arī teritorijas labiekārtošanu. Nomai pieejamas veidojam telpas, kurās var apvienot dažādas funkcijas – show room vai birojs ar noliktavu un/ vai citu funkciju. Pakāpeniski veidojam kvartālu, kur uzņēmējdarbību papildina pakalpojumi, pasākumi, atpūtas iespējas un dzīvojamā funkcija. Dienā kvartālu piepilda uzņēmumi un to klienti, savukārt vakaros un brīvdienās cilvēkus piesaista pasākumi un atpūtas iespējas. Apartamentu ēka šo klātbūtni papildina ikdienā. Viens no Realto tuvākajiem plāniem ir esošas biroju ēkas pārbūve Rīgas centrā par dzīvokļu māju, veidojot īres dzīvokļus. Izaugsmes iespējas šajā segmentā saredzam, pielāgojot dzīvošanai piemērotas esošās ēkas un piešķirot tām jaunu funkciju. Katrā projektā rūpīgi izvērtējam ēkas piemērotību, pārbūves izmaksas un iespēju nodrošināt kvalitatīvu dzīves vidi.
Komerctelpu segmentā izaugsmi saredzam daudzfunkcionālās telpās, kur uzņēmums vienuviet var apvienot noliktavu, biroju, tirdzniecību, ekspozīciju vai nelielu ražošanu. Realto priekšrocība ir iespēja piedāvāt dažādas telpas gan to sākotnējā apdares stāvokļa, gan platības ziņā un uzņēmums var sākt ar mazāku platību un, augot biznesam, paplašināties tajā pašā kvartālā vai citā mūsu īpašumā. Pie mums ir nomnieki, ar kuriem sadarbība ilgst jau gandrīz 20 gadus, un šīs attiecības palīdz saprast, kā uzņēmumu vajadzības mainās. Turpinām rekonstrukcijas un atjaunošanas darbus mūsu īpašumos— attīstība mums ir nepārtraukts process. Paralēli izvērtējam jaunus iegādes darījumus, kuros svarīga ir esošā naudas plūsma, ienesīgums un pamatots attīstības potenciāls.
Mūsu pieeja ir saskatīt esošo ēku iespējas un īstenot pārmaiņas pakāpeniski. Tirgus vajadzības palīdz sajust gan esošie, gan potenciālie nomnieki, tāpēc attīstības tempu un risinājumus pielāgojam pieprasījumam.
Kā veicas ar investīciju piesaisti, kas izrāda interesi ieguldīt?
Realto galvenie finansēšanas partneri ir bankas — sadarbībā ar tām īstenojam lielāko daļu ieguldījumu īpašumu attīstībā. Atsevišķiem projektiem esam piesaistījuši arī investorus. Katru attīstības posmu rūpīgi plānojam, izvērtējot nepieciešamos ieguldījumus, pieprasījumu pēc telpām un paredzamo naudas plūsmu. Šāda pieeja ir būtiska gan mums, gan finansētājiem: katram posmam jābūt ekonomiski pamatotam, vienlaikus iekļaujoties īpašuma ilgtermiņa attīstības iecerē. Tāpēc īpašumus attīstām pakāpeniski, sasaistot ieguldījumus ar konkrētām vajadzībām un iespējām.
Nelielam, skaidri definētam attīstības posmam finansējumu parasti ir vieglāk piesaistīt, savukārt tāds komplekss kā Provodņiks ar aptuveni 55 000 m² ēku platību prasa ievērojami lielāku kapitālu un ilgāku attīstības periodu. Šādam projektam būtisks ir partneris ar ilgtermiņa skatījumu un izpratni par kvartāla pakāpenisku attīstību.
Nozares regulējumā šogad notikušas arī izmaiņas, tostarp nekustamo īpašumu darījumu starpnieku reģistra administrēšanā. Vai kopumā Latvijas nekustamo īpašumu nozare kļūst uzņēmējdarbībai draudzīgāka, vai arī birokrātija un regulējuma sarežģītība joprojām būtiski sadārdzina un palēnina projektus?
Pozitīvi vērtējam centienus padarīt nozares administrēšanu efektīvāku.
Situāciju vērtējam galvenokārt no īpašnieka un attīstītāja skatpunkta un būtiska ir būvniecības ieceru saskaņošana, ēku pielāgošana jaunām funkcijām un īpašuma attiecību prognozējamība. Izšķiroši ir tas, vai prasības ir saprotamas, savstarpēji saskaņotas un lēmumus iespējams saņemt prognozējamā laikā. Mūsu pieredzē būvniecības procesu būtiski atvieglotu ciešāka iestāžu savstarpējā sadarbība. Ir bijuši gadījumi, kad iestāžu viedokļi par vienu ieceri atšķiras vai to izvirzītās prasības ir savstarpēji grūti savienojamas. Šādās situācijās mēs kā pasūtītājs faktiski uzņemamies mediatora lomu, meklējot abām pusēm pieņemamu risinājumu, lai būvniecības procesu varētu turpināt. Būtu lietderīgi šīs domstarpības risināt iestāžu savstarpējā dialogā, pasūtītājam saņemot saskaņotas un praktiski īstenojamas prasības.
Tikpat svarīgs ir iestādes, kura gatavojas pieņemt lēmumu, dialogs ar ieceres iesniedzēju. Pirms nelabvēlīga lēmuma pieņemšanas, ja konstatētās nepilnības ir novēršamas, būtu vērtīgi, lai iestādes pārstāvis sazinātos ar ieceres iesniedzēju un pārrunātu iespējamos risinājumus. Esam piedzīvojuši šādu pieeju, un tā ir palīdzējusi projektus virzīt uz priekšu. Tomēr biežāk saņemam apjomīgas rakstiskas atbildes ar atsaucēm uz normatīvajiem aktiem, kurās juridiskais pamatojums ir izklāstīts detalizēti, bet turpmākās rīcības iespējas paliek neskaidras. Saprotams skaidrojums un iespēja pārrunāt nepieciešamās izmaiņas palīdzētu izvairīties no sajūtas, ka iestāde un uzņēmējs atrodas pretējās pusēs.
Vairāk nekā 20 gadu pieredze Realto ir palīdzējusi laikus pamanīt riskus un paredzēt iespējamos sarežģījumus. Vairumā gadījumu sadarbībā ar iestādēm izdodas rast risinājumu, tāpēc nebūtu pamatoti apgalvot, ka tās apzināti kavē attīstību. Vienlaikus valsts un pašvaldību iestāžu ciešāks dialogs ar privāto sektoru un lielāka izpratne par projektu praktiskajiem un ekonomiskajiem apstākļiem palīdzētu uzlabot procesu.
Nekustamo īpašumu Realto uzņēmumu grupas izpilddirektore Agnese Rutka: «Viens no Realto tuvākajiem plāniem ir esošas biroju ēkas pārbūve Rīgas centrā par dzīvokļu māju, veidojot īres dzīvokļus. Izaugsmes iespējas šajā segmentā saredzam, pielāgojot dzīvošanai piemērotas esošās ēkas un piešķirot tām jaunu funkciju.»
CITĀTS – Valsts un pašvaldību iestāžu ciešāks dialogs ar privāto sektoru un lielāka izpratne par projektu praktiskajiem un ekonomiskajiem apstākļiem palīdzētu uzlabot procesu.
