Latvijā daudz runā par jaunu investīciju piesaisti, tostarp nekustamajos īpašumos, tomēr daļa jau esošu ēku ilgstoši paliek neattīstītas juridiskas nenoteiktības dēļ. Tā kā pārvaldām un attīstām vairāk nekā 300 000 m² komercplatību Rīgā un citviet Latvijā, galvenokārt atjaunojot vēsturiskas industriālas ēkas un kvartālus, un daļa šo objektu atrodas dalītā īpašuma situācijā, esam pārliecinājušies, ka tieši šādos projektos visskaidrāk redzamas spēkā esošā regulējuma nepilnības.
Šādos gadījumos zemes lietošanas maksas apmērs bieži nav galvenā problēma; izšķirošs ir jautājums, vai objektu vispār būs iespējams pārbūvēt un pielāgot jaunai funkcijai. Būvniecības izmaksas, nomas vai īres ieņēmumus un atmaksāšanās periodu uzņēmums var izrēķināt, taču nevar droši ieplānot lēmumus, kas visā ieguldījuma atmaksāšanās laikā būs atkarīgi no otra īpašnieka piekrišanas. Jo vairāk projektā juridiskas nenoteiktības, jo piesardzīgāks kļūst arī finansētājs, un uzņēmumam jārēķinās ar augstākām prasībām pašu kapitālam. Tieši šī neziņa nosaka, vai investors ieguldīs konkrētajā objektā vai izvēlēsies citu projektu.
Regulējums mainās, bet līdzsvars tā arī nav atrasts
Piespiedu dalītais īpašums Latvijā nav jauna problēma – tā pastāv jau vairāk nekā divdesmit piecus gadus, un likumdevējs to līdz galam tā arī nav atrisinājis. Uzņēmumam, kas domā par konkrētu objektu, no šīs vēstures izriet viens svarīgs secinājums: noteikumi, pēc kuriem tas šodien rēķina ieguldījumu, pēc gada vai diviem var vairs nebūt spēkā. Satversmes tiesa zemes lietošanas maksas regulējumu par neatbilstošu Satversmei atzinusi jau divreiz – 2023. gadā un atkārtoti 2025. gada decembrī – un abas reizes secinājusi, ka taisnīgs līdzsvars starp zemes un ēkas īpašnieku vēl nav panākts. Pašreizējās normas spēku zaudēs 2027. gadā, un Saeimā virzītā valsts kompensācija zemes īpašniekiem ir tikai pagaidu risinājums. Tātad pat samaksas apmērs, uz kura balstās šodienas aprēķins, ilgtermiņā nav drošs.
Ilgtermiņa ieguldījumus nevar balstīt uz cerību vienoties vēlāk
Nelielu remontu var veikt arī neskaidros apstākļos, taču pārbūvi, kas atmaksājas desmit, trīsdesmit gados vai vēl ilgākā periodā, neviens neuzsāks, paļaujoties uz cerību, ka ar zemes īpašnieku vienmēr varēs sarunāt un visu saskaņot vai ka kādreiz izdosies vienoties pat par zemes atpirkšanu. Rēķinot šādu ieguldījumu, uzņēmums izsver būvniecības izmaksas, gaidāmo pieprasījumu, nomas vai pārdošanas ieņēmumus un finansējuma cenu, savukārt bankas, kas šādus darījumus finansē, vērtē arī projekta likviditāti. Dalītā īpašuma gadījumā šiem aprēķiniem klāt nāk vēl viens nezināmais – vai zemes īpašnieks piekritīs darbiem, kuriem var būt vajadzīga viņa atļauja, piemēram, jaunu ēku vai piebūvju celtniecībai, komunikāciju atjaunošanai vai ēkas lietošanas veida maiņai. Nav runa par to, ka zemes īpašnieks apzināti stātos ceļā, taču bez viņa piekrišanas uzņēmums daļu darbu veikt nevar, un šī atkarība no otras puses padara projektu riskantāku un mazāk likvīdu.
Nenoteiktība pārvērš attīstību par uzturēšanu
Ko tas nozīmē praksē, rāda kāds objekts reģionālajā pilsētā. Uzņēmums iegādājās komercēku, cerot to pārveidot par dzīvojamo ēku un rēķinoties, ka ar zemes īpašnieku izdosies vienoties. Taču zemes īpašnieks pieprasīja nesamērīgi augstu nomas maksu, vienošanās netika panākta, sekoja tiesvedība, un tikai vēlāk puses noslēdza izlīgumu. Kamēr strīds turpinājās, uzņēmums plānoto kapitālu neieguldīja, bet bija spiests sakārtot telpas tikai tik, cik minimāli nepieciešams to iznomāšanai neremontētā veidā. Dzīvojamās ēkas iecere tā arī netika īstenota, jo palika neskaidrs, uz kādiem nosacījumiem objektu vispār drīkstēs attīstīt. No tā zaudē ikviens: uzņēmums neveic plānotās investīcijas, pilsēta un tās iedzīvotāji neiegūst jaunus mājokļus, ēkai nepieaug vērtība, pašvaldība un valsts negūst iespējamos nodokļu ieņēmumus, un arī zemes īpašnieks nesaņem to, ko dotu attīstīts objekts. Ieceres vietā uzņēmumam palika objekts, kuru tas tikai uztur.
Zemes īpašnieks nav pretinieks
Šo problēmu nedrīkst pasniegt kā strīdu, kurā viena puse ir vainīga. Zemes īpašniekam ir likumīgas tiesības gūt taisnīgu ienākumu no sava īpašuma, un tieši uz šo līdzsvaru – starp zemes īpašnieka atlīdzības funkciju un būvju īpašnieka tiesību aizsardzību – norāda arī Satversmes tiesa. Ēkas īpašniekam savukārt vajadzīgi prognozējami nosacījumi ieguldījumiem. Grūtības rodas tad, kad regulējums šīs abas leģitīmās intereses nesaskaņo un atstāj abas puses individuālu sarunu, tiesvedības vai pagaidu risinājumu varā. 2026. gadā virzītā kompensācija zemes īpašniekiem paredz valsts atbalstu, ja zemes lietošanas maksa nesedz nekustamā īpašuma nodokli, taču arī Saeimas materiālos tā aprakstīta kā pagaidu solis līdz plašākām izmaiņām.
Zemes maksa un ilgtermiņa noteikumi ir divas dažādas lietas
Tāpēc diskusija, kas aprobežojas ar zemes lietošanas maksas lielumu, ir par šauru. Pat ja likumdevējs noteiks taisnīgu maksu, uzņēmums joprojām nezinās, ar ko rēķināties ilgtermiņā: vai objektu drīkstēs pārbūvēt un pielāgot citai funkcijai un uz kādiem nosacījumiem puses sadarbosies visus gadus, līdz ieguldījums atmaksāsies. Zemes lietošanas maksa un ilgtermiņa attīstības noteikumi ir divi atsevišķi jautājumi, un pirmā sakārtošana otro neatrisina. Nepietiek, ka reizi gadā tiek noteikta procentu likme – uzņēmumam vajag paredzamību par to, kā zemi drīkstēs izmantot visā projekta gaitā.
Attīstību izšķir arī pārbūves un saskaņošanas kārtība
Prognozējamas īpašuma attiecības nav juridiska formalitāte. Tās nosaka, vai uzņēmums vispār ieguldīs savu vai bankas kapitālu ēkas pārbūvē un ilgtermiņa attīstībā. Ja zemes izmantošanas noteikumi nav skaidri, saprātīgs investors risku ierēķina cenā vai izvēlas objektu, kur šādas neskaidrības nav. Šādos gadījumos uz papīra var palikt arī ekonomiski pamatotas ieceres, jo ar labu biznesa plānu nepietiek, ja nav skaidrs, vai objektu būs iespējams pilnvērtīgi attīstīt arī pēc pieciem, desmit vai divdesmit gadiem.
Latvijai šī diskusija pārsniedz civiltiesisku strīdu starp diviem īpašniekiem. Tā tieši skar investīciju vidi, pilsētvides atjaunošanu un iespēju izmantot jau esošas ēkas, nevis ļaut tām gadiem stāvēt pusattīstītā stāvoklī. Valstij jāpanāk līdzsvars, kurā zemes īpašnieks saņem taisnīgu atlīdzību un saglabā īpašuma tiesību aizsardzību, bet ēkas īpašniekam ir skaidras, samērīgas un prognozējamas tiesības atjaunot un attīstīt savu īpašumu.
Tāpēc regulējumam jārisina arī praktiskais jautājums par būvniecības ieceru saskaņošanu dalītā īpašuma situācijās. Ja plānotie darbi ir saistīti ar ēkas ekspluatācijas nodrošināšanu, uzturēšanu vai funkcionālās izmantošanas uzlabošanu un būtiski neskar zemes īpašnieka tiesības, būtu jāvērtē vienkāršāka kārtība ar zemes īpašnieka informēšanu, nevis obligātu piekrišanu katrā gadījumā. Pretējā gadījumā arī pēc zemes lietošanas maksas jautājuma sakārtošanas paliks tas pats risks: ēku varēs uzturēt, bet ne attīstīt.
Komentē Agnese Rutka
Realto uzņēmumu grupas izpilddirektore
